Exposé erstellen in 10 Minuten: Schritt-für-Schritt für Makler (mit Vorlage)
Exposé erstellen ohne Zeitverlust: Schritt-für-Schritt-Anleitung plus kostenlose Exposé Vorlage zum Kopieren – für Makler, die in 10 Minuten fertig sein wollen.
Ein neues Objekt im Bestand, der Eigentümer wartet auf den ersten Vermarktungsschritt – und Sie sitzen vor einem leeren Textfeld. Kommt Ihnen bekannt vor? Die gute Nachricht: Ein Exposé erstellen muss keine halbe Stunde dauern, in der Sie nach Formulierungen suchen. Mit einer klaren Reihenfolge und einer Vorlage, die Sie einfach befüllen, sind Sie in rund 10 Minuten fertig – und der Text liest sich trotzdem nicht wie von der Stange.
Dieser Artikel zeigt Ihnen genau das: eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit realistischen Zeitangaben und eine komplette Exposé Vorlage zum Kopieren, die Sie sofort für Ihr nächstes Objekt nutzen können.
Warum die meisten Makler länger brauchen als nötig
Das Problem ist selten die Formulierung selbst. Es ist die fehlende Struktur. Wer ohne Gerüst anfängt, schreibt einen Satz, streicht ihn wieder, wechselt zwischen CRM und Word-Dokument hin und her und verliert dabei den Überblick, welche Objektdaten schon verarbeitet sind und welche noch fehlen.
Die Lösung ist banal, aber wirksam: eine feste Reihenfolge, ein Textgerüst mit Platzhaltern, und die Objektdaten griffbereit, bevor Sie überhaupt den ersten Satz tippen. Genau das bilden die folgenden sechs Schritte ab.
Die 10-Minuten-Anleitung
Schritt 1: Objektdaten sammeln (2 Minuten)
Öffnen Sie Ihr CRM (OnOffice, Flowfact oder Propstack) und tragen Sie die harten Fakten auf einem Zettel oder in einer Notiz zusammen: Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Grundstücksgröße, Energieausweis-Werte, Kaufpreis. Diese Zahlen brauchen Sie in jedem der folgenden Schritte – wer sie vorab bündelt, muss später nicht mehr zwischen Reitern springen.
Schritt 2: Objektbeschreibung schreiben (3 Minuten)
Das ist der längste Textblock und bekommt entsprechend die meiste Zeit. Beginnen Sie mit dem Objekttyp und der stärksten Besonderheit – nicht mit „Wir freuen uns, Ihnen anbieten zu können”. Zwei bis drei Sätze zur Raumaufteilung, ein Satz zum Zustand, ein Satz zur Zielgruppe (Familie, Kapitalanleger, Best Ager). Konkrete Details schlagen jede Floskel: „Süd-West-ausgerichteter Balkon mit 11 m²” wirkt glaubwürdiger als „traumhafter Balkon”.
Schritt 3: Lagebeschreibung (2 Minuten)
Nennen Sie Stadtteil und zwei bis drei konkrete Anhaltspunkte: ÖPNV-Anbindung mit Gehzeit, nächste Einkaufsmöglichkeit, Schule oder Kita, falls relevant für die Zielgruppe. Vermeiden Sie generische Sätze wie „ruhige und dennoch zentrale Lage” ohne Beleg – das liest jeder Interessent inzwischen als Textbaustein. Ausführlichere Beispiele und Formulierungshilfen finden Sie in unserem Artikel zu Lagebeschreibungen mit 12 Beispielen.
Schritt 4: Ausstattung (1 Minute)
Stichpunktartig oder als kurze Aufzählung: Heizungsart, Bodenbeläge, Küche, Bad-Ausstattung, Keller/Stellplatz, Balkon/Terrasse. Hier zählt Vollständigkeit mehr als Eleganz – Interessenten scannen diesen Abschnitt meist nur.
Schritt 5: Bilder auswählen und Formatierung (1 Minute)
Titelbild = Außenansicht oder stärkster Innenraum, danach Wohnbereich, Küche, Bäder, Außenbereich. Prüfen Sie kurz, ob Absätze und Aufzählungen sauber gesetzt sind – ein Exposé ohne Struktur wirkt auch mit gutem Text unprofessionell.
Schritt 6: Korrekturlesen und Freigabe (1 Minute)
Einmal laut lesen oder zumindest mit den Augen durchgehen: Zahlen stimmig mit den Daten aus Schritt 1? Keine Dopplungen? Kontaktzeile vollständig? Dann freigeben und versenden.
Macht in Summe rund 10 Minuten – vorausgesetzt, Sie arbeiten mit Struktur statt mit dem leeren Blatt. Wer sich zusätzlich an bewährten Formulierungen orientieren will, findet in 15 Formulierungen, die verkaufen konkrete Textbausteine für die Objektbeschreibung.
Die Exposé-Vorlage zum Kopieren
Kopieren Sie sich diese Struktur in Ihr CRM oder Textprogramm und füllen Sie die Platzhalter der Reihe nach aus:
[Objekttyp, z.B. "3-Zimmer-Altbauwohnung"] in [Stadtteil/Ort]
OBJEKTBESCHREIBUNG
[Objekttyp] mit [Wohnfläche] m² Wohnfläche, Baujahr [Baujahr], verteilt auf
[Zimmerzahl] Zimmer. [Besonderheit 1-2 Sätze, z.B. Balkonausrichtung,
Deckenhöhe, sanierter Zustand]. Die Raumaufteilung eignet sich besonders
für [Zielgruppe, z.B. "Paare" / "Familien mit Kindern" / "Kapitalanleger"].
[Zustand/Sanierungsstand in 1 Satz].
LAGEBESCHREIBUNG
Das Objekt liegt im Stadtteil [Stadtteil], [Charakter des Viertels in
Stichworten]. Die nächste [ÖPNV-Haltestelle/Bahnhof] erreichen Sie in
[Gehzeit] Minuten zu Fuß. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
finden sich [Entfernung/Beschreibung]. [Optional: Schulen/Kitas/
Freizeitangebote in der Nähe].
AUSSTATTUNG
- Heizung: [Heizungsart, z.B. "Gasbrennwert, Baujahr 2019"]
- Böden: [z.B. "Parkett in den Wohnräumen, Fliesen in Bad/Küche"]
- Küche: [z.B. "Einbauküche vorhanden" / "nicht vorhanden"]
- Bad: [Ausstattungsmerkmale, z.B. "Wanne und separate Dusche"]
- Sonstiges: [Keller, Stellplatz, Balkon/Terrasse, Aufzug]
ENERGIEAUSWEIS
[Energieausweistyp] · Energieverbrauch/-bedarf: [Wert] kWh/(m²·a) ·
Energieeffizienzklasse: [Klasse] · Baujahr: [Baujahr]
KONTAKT
Für weitere Informationen oder eine Besichtigung erreichen Sie mich unter
[Telefonnummer] oder [E-Mail-Adresse]. Ich freue mich auf Ihre Anfrage.
[Name], [Maklerbüro]Objektbeschreibung: Der wichtigste Baustein, weil er den ersten Eindruck prägt. Steigen Sie mit der stärksten Besonderheit ein, nicht mit Standardfloskeln. Ein Satz zur Zielgruppe hilft dem Leser, sich selbst im Objekt zu sehen.
Lagebeschreibung: Hier entscheidet sich, ob der Text austauschbar wirkt oder nicht. Konkrete Gehzeiten und Wegbeschreibungen schlagen jede pauschale Lagebewertung.
Ausstattung: Vollständigkeit vor Stil. Fehlt hier eine Angabe, kommt garantiert eine Rückfrage – die Sie sich mit einer sauberen Liste sparen.
Wenn 10 Minuten immer noch zu lang sind
Die Vorlage oben macht den Prozess schnell und wiederholbar – aber Sie tippen die Objektdaten trotzdem noch manuell aus Ihrem CRM in die Platzhalter. Genau diesen letzten Schritt übernimmt ExposéGPT für Sie: Die Browser-Extension liest die Objektdaten direkt aus OnOffice, Flowfact oder Propstack aus und füllt Objektbeschreibung, Lagebeschreibung und Ausstattung automatisch – im Schreibstil, den Sie hinterlegt haben. Aus den 10 Minuten manueller Arbeit werden rund 30 Sekunden, ganz ohne Copy-Paste zwischen CRM und Texttool.
Fazit
Ein Exposé erstellen dauert nur dann lange, wenn Struktur und Vorlage fehlen. Mit der sechsstufigen Anleitung und der Vorlage aus diesem Artikel schaffen Sie ein vollständiges, überzeugendes Exposé in rund 10 Minuten – auch ohne Zusatz-Tools. Wer diesen Schritt vollständig automatisieren will, kann ExposéGPT kostenlos testen und die Objektdaten direkt aus dem CRM ins fertige Exposé verwandeln lassen.